當你想自行推動都市更新，第一步就是搞懂「更新單元」怎麼劃！本篇帶你快速掌握更新單元是什麼、自行劃定的基本原則與實際條件（以臺北市為例），包括街廓範圍、基地規模、建物老舊與環境條件等判斷標準。你家能不能自己劃單元、申請都更？這篇一次說清楚，幫你少走冤枉路

認識「更新單元」：都市更新的實施基本單位

依照都市更新條例，更新單元是指可單獨實施都市更新的範圍，可由主管機關或地主自行劃定。確定更新單元後，應舉辦公聽會並擬具事業概要，經地主與屋主達一定同意比例，向主管機關申請核准，即可自行組織更新會或委託建商擔任實施者執行。(註[1])。

更新單元之劃定基準

本文以臺北市為例，無論是否位在更新地區內，都必須符合「臺北市都市更新自治條例」（以下簡稱臺北市都更條例）第12條第1項的規定。若在更新地區內自行劃定，還須符合臺北市都更條例第14條。如果在更新地區外，還是可以自行劃定更新單元，但需要進一步符合其他規範，以下簡要說明。

1.基本原則──臺北市都更條例第12條第1項

臺北市都更條例第12條第1項(註[2])，主要規範內容為：

a.     街廓完整：為完整之計畫街廓者。

b.    一定規模：街廓內面積在二千平方公尺以上者。

c.     能夠連接計畫道路：街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。

d.    街廓內盡可能一次更新等(註[3])：不要只挑部分更新，剩下的地區變孤島。

2.更新地區內自行劃定更新單元之條件

a. 應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則(註[4])。

b. 符合第1點之基本原則。

3.更新地區外自行劃定更新單元

如果在更新地區外，居民想要自行劃定更新單元，依臺北市都更條例第15條，除了須符合臺北市都更條例第12條第1項之外，仍須符合「臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」（以下簡稱臺北市自行劃定評估標準），並且針對土地使用分區與利用也有限制，簡要說明如下：

(1)臺北市自行劃定評估標準

臺北市自行劃定評估標準第2條第1項總共規範了9款條件，原則上自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況，必須要符合2款以上規定：

a. 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占總棟數一半以上，並經專業人員鑑定。

b. 更新單元內之窄巷道占總長度一半以上，或屬於消防局公告搶救不易的狹小巷道。

c. 更新單元內各種構造建物之樓地板面積占單元內總樓地板面積一半以上，且經專業機構評估安全性能未達標準之棟數，占單元內總棟數一半以上。針對不同構造建物與年限亦有區別，最常見即為鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造，屋齡需為30年以上。

d. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占單元內總棟數一半以上，且建材與屋齡符合第3款規定。

e. 更新單元內建築物未銜接公共污水下水道系統之棟數占單元內總棟數一半以上。

f. 更新單元內建材與屋齡符合第3款之合法建築物棟數，占單元內建築物總棟數比例達三分之一以上，且無設置電梯設備之棟數達一半以上，或法定停車位數低於戶數七成之棟數，達一半以上。

g. 更新單元內未經市政府開闢或取得之計畫道路面積占單元內總計畫道路之面積達一半以上。

h. 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積的一半。

i. 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數達一半以上。

(2)土地使用分區與利用的限制

如果更新單元範圍內有保護區土地、農業區土地、山坡地或基地空地過大，市政府應不予受理自行劃定的申請。

📌 常見問題 FAQ

Q1：我家的房子屋齡超過30年，就一定可以都更嗎？

不一定。除了屋齡，還需確認房屋是否位於都市計畫範圍內，且原則上須位於更新地區。若不在，則需符合各地方政府自行劃定更新單元的條件。

Q2：不在更新地區也可以申請都更嗎？

可以，但需符合各地方政府制定自行劃定更新單元的標準，例如建材老舊、結構不安全等條件。

Q3：房屋建材跟屋齡應該要如何查詢呢？

可以從建物所有權狀、建物登記謄本或使用執照上得知建築完成日期與主要建材。建物登記謄本可至地政事務所申請，使用執照則可至各地方政府的建築管理單位網站，查詢使用執照存根，或直接到建管單位申請。