都市更新之常見的實施方式有權利變換及協議合建，哪一個對地主比較有利？在不同制度下，估價方式、分配邏輯與地主權益保障皆有所差異。本文將從不動產估價師實務角度，快速帶您了解兩者的核心差別。

協議合建是什麼？地主與建商的合建契約模式

協議合建是由地主與建商簽訂契約，以雙方合作的方式，協議條件共同興建房屋，約定更新後分回之權利及不動產價值。

協議合建重點整理

1. 法律關係：私法契約關係，地主與建商合作興建

2. 同意比：100%同意

3. 分配方式、估價機制：依據「合建契約」內容，由地主與建商自行協商

4. 審議程序：僅審議都市更新事業計畫書

5. 稅負優惠：部分稅賦優惠(例如房屋稅減半、土增稅、契稅減徵40%等)

6. 特點：共識度高、時程較快、協商彈性較大

權利變換是什麼？依法估價、政府把關的都更制度

權利變換是依照《都市更新條例》的規定透過不動產估價程序，將地主擁有的不動產、權利及建商投入的資金換算成權利價值，計算各自所占比率，並將更新完成的總價值，扣掉「共同負擔」後，地主再依更新前的價值比率去分配。

權利變換重點整理

1. 法律關係：行政處分

2. 同意比：無須100%同意，同意門檻依據案件類型、地區而異

3. 分配方式、估價機制：由三家以上專業不動產估價師查估，並經政府都更審議會審核

4. 審議程序：

◾都市更新事業計畫書

◾都市更新權利變換計畫書

◾都市更新權利變換不動產估價報告書

5. 稅負優惠：享有多項稅捐減免(例如房屋稅減半、土增稅、契稅免徵等)

6. 特點：時程較長、由政府把關、有明確估價機制、受法令限制而彈性較小

權利變換與協議合建可以併行嗎？

依據《都市更新條例》第44條：私有土地面積及合法建築物面積超過80%同意者，可就同意部分以協議合建方式實施，剩餘未同意戶部分則採權利變換方式實施。

實務常見的「併行模式」說明

因權利變換有稅賦上之優惠，許多案件會以權利變換的形式進行，擬具權利變換計畫報核，同時私下與地主簽訂協議合建契約。

⚠️ 提醒地主注意：

常見問題Q&A

Q1: 協議合建和權利變換最大的差別是什麼?

協議合建是地主與建商私下簽約協商，需100%同意，彈性大但稅賦優惠少；權利變換則透過政府審議、專業不動產估價師評估分配，無需全數同意，受政府把關、享多項稅捐減免但時程較長。

Q2: 哪一種方式對地主比較有利?

沒有絕對答案，需視個案情況。協議合建可自由協商條件，權利變換有政府把關和稅賦優惠。建議採「併行方式」並確認合約有無「擇優條款」，可同時享受協議合建的彈性分配和權利變換的稅賦優惠。

Q3: 什麼是「權利變換與協議合建併行」?

當私有土地及建物面積超過80%同意時，同意戶可簽協議合建契約私下約定分配，同時以權利變換方式報核享稅賦優惠，實際分配依協議合建契約，兼具兩者優點。

Q4: 權利變換的「共同負擔」是什麼?

共同負擔是指都市更新過程中的各項成本，包括建築費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐等。更新後的總價值扣除共同負擔後，才是地主可分配的價值。

Q5: 權變與合建併行時，合建契約簽訂要注意什麼?

重點確認合約是否有「協議合建與權利變換擇優條款」，確保可選擇對自己較有利的分配方式。也要注意分配比例計算方式、共同負擔項目、完工期限等條款是否明確合理。

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