房地產之交易金額動輒上千萬起跳，買賣雙方無不謹慎看待。據內政部地政司統計，112 年第 4 季房地產消費糾紛全臺達 624 件，其 中原因不乏隱瞞重要資訊、服務報酬爭議、施工瑕疵、產權爭議、停車位面積、房屋漏水等問題。其中，源於不動產本身之瑕疵，即為造 成價值減損之關鍵。參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會《第 九號公報─瑕疵不動產汙名價值減損估價指引》，瑕疵不動產指該不 動產受到特定事件或原因影響，而造成使用、效用或價值上劣於其他 相似但未受特定事件或原因影響之不動產。常見類型包含：傾斜屋、 海砂屋、漏水屋、凶宅等不同類型的瑕疵，其各自所帶來的價值影響 程度也不盡相同。

  不動產瑕疵通常導致物件的交易價值減損，進而引發買賣雙方的訴訟糾紛，其中，「瑕疵減損金額」往往成為訴訟中雙方爭議論辯的 關鍵焦點。綜觀近年瑕疵不動產相關司法判決，法院採用不動產估價 師事務所之不動產估價報告書做為瑕疵減損金額之判決依據已屬多 數。因專業估價單位應在遵循謹慎、專業的原則下，以科學的評估針 對瑕疵對不動產價值的影響，為交易雙方提供公正、客觀的價值結果。 所以如何在不動產瑕疵減損爭議議題上，了解不動產瑕疵減損估價的 程序與原則實有必要性。

本期將從介紹不動產瑕疵價值減損估價原則與流程，並分析現行相關法院判決，以供各界在實務上遇到不動產瑕疵爭議時之參考。

名詞定義

有關不動產瑕疵減損價格評估，涉及相關名詞定義[1]如下：

1.   瑕疵不動產：

指該不動產受到特定事件或原因影響，而造成使 用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之 不動產。

2.   特定事件或原因：

包括但不限於建物傾斜、混凝土氯離子含量 過高、混凝土含爐碴成分、鋼筋輻射量過高、建物漏水無法完 全修復、凶宅、受汙染土地等瑕疵事項。

3.   瑕疵價值減損：

指不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包 含「修復費用」及「汙名價值減損」。

4.   修復費用：

指修復瑕疵問題，所必須支付之費用，包含檢測、 修復、補強、維護、監測等費用。修復費用不限於修復期間之 支出，包含未來為解決或降低瑕疵問題所額外產生的相關費 用。修復費用在概念上類同於「技術性貶值」或「工程性費用」， 前者指回復被毀損之物本來的外觀及效用所需的費用；後者則 指修復或補強結構體損壞所需花費之費用。

5.   汙名價值減損：

指不動產受到汙名效果影響所造成的價值減 損，亦即以「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題修復後之價 值」的差額。當瑕疵問題不值得修復時，汙名價值減損則得定 義為「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題發生後之價值」的 差額。汙名價值減損在概念上類同於「交易性貶值」，指透過現 代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶值。

6.   汙名效果：

      指基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不 確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復 發之可能性。

常見瑕疵類型

有關不動產之瑕疵類型，包含但不限於傾斜屋、海砂屋、漏水屋、 凶宅等，本文茲針對常見瑕疵不動產說明如下：

1.    海砂屋：

係指建築房屋時混凝土所用的砂，採來自海邊的海砂 而非正常所用的河砂，由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲 出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造 成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。依 2023 年國家標準 CNS3090 定義，混凝土氯離子含量超過標準值（0.15kg/m3），即 為海砂屋。

2.     凶宅：

依據內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括 主建物及其附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然 死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為

3.     傾斜屋：

係指發生傾斜水平位移的房屋，發生原因有地震、地基 不穩、鄰近工程損害等情形。依臺北市建築物工程施工損害鄰房 鑑定手冊所載，傾斜率大於 1／200 的房屋，須進行修復、補強 工程；當房屋傾斜率大於 1／40 時，則須拆除重建。 4. 漏水屋：漏水屋屬房屋交易糾紛之最大宗樣態，致使漏水之原 因包含施工不當、建物結構老舊、天然災害等情形。

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參考文獻