1.「建蔽率」是什麼？「容積率」又為何？

●建蔽率指建築物在基地上最大投影面積與基地面積的比率，又稱「建築覆蓋率」，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少面積。其目的是為了達到建物平面管制。不動產估價事務所會在土地規劃時詳細計算建蔽率，以確保符合當地的都市計畫規範。建蔽率計算方式如下：

建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 基地面積

●容積率指基地內建築物容積樓地板面積與基地面積的比率，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少層樓。其目的是為了控制都市發展並平衡人口密度，屬立體管制。容積率計算方式如下：

容積率 ＝ 容積樓地板面積 ÷ 基地面積

計算案例：有一土地面積為100 坪，規定建蔽率45%，容積率225%，建築設計規劃如下：

建築面積 ＝ 100 × 45% ＝ 45坪

容積面積 ＝ 100 × 225% ＝ 225坪

針對建蔽率與容積率的管制，不動產估價師事務所會依據土地的使用分區進行精確評估。於每塊土地都會依據其被劃分之使用分區而有別，不同使用分區有相異之規定且各縣市規範略有差異，詳細規定須查當地都市計畫與細計之規範。

2.建蔽率、容積率之影響

建蔽率、容積率從上述定義與解釋，可以發現土地可以規劃出的建築量體與其息息相關，於單筆土地上會限制其供給量體，於區域則會影響都市發展、人口密度及公共設施規劃，因此容積率、建蔽率的管制可說是規劃都市發展的重要措施。

不動產估價事務所常需要在進行土地估價（土地鑑價）時考慮這些因素，以準確反映土地的真實價值。建蔽率、容積率直接影響開發量體之形塑，因此無論在土地開發、都市更新權利變換、容積移轉等土地相關議題上，倘涉及土地估價(土地鑑價)方面，將大大影響不動產估價師對土地價格之認定。專業的不動產估價師事務所，會詳細評估這些要素以提供準確的估價報告。

3.＜補充＞實際容積≠法定容積？超過一定是違建？--免計容積、獎勵容積之介紹

容積的計算其實不完全是所有樓地板面積都計入，實際容積與法定容積之間存在差異，超出部分之容積不全然是違建，更常是屬「免計容積」、「獎勵容積」的類型。這些因素也會影響不動產估價師在進行房屋鑑價或土地鑑價時的判斷。

免計容積是指為鼓勵建商為民眾規劃、提供現代化設施，提升居住環境品質，於《建築技術規則》中規定相關得不計入容積計算之項目，例如：雨遮、露臺、陽台、梯廳、機電設備空間等等（其中雨遮、露臺依據現行登記法規不予登記）；而為了加速達成政策目標，例如增加優化公共設施、鼓勵都市更新推動等等，在符合特定條件下政府給予的額外容積，就稱獎勵容積。免計容積與獎勵容積獨立於法定容積，因此實際容積為三者之加總。

延伸閱讀：

什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？

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