一、什麼是法拍屋？法拍屋分類為何？

法拍屋是指遭法院強制執行拍賣的房屋，當債務人無法償還債務時，債權人可依強制執行法之規定，向法院聲請強制執行，拍賣債務人所有之不動產，以清償其債務。而類似情形之拍賣，又可分為法拍屋、金拍屋、銀拍屋，金拍屋是指法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣之抵押不動產，而銀拍屋則是指在法拍流標後由銀行承受，並自行處分之不動產，屬於各銀行自行進行之拍賣。

二、法拍流程介紹

法拍流程的進行，可以分為三個階段，分別為拍賣前準備、開始拍賣、得標或流標後處置等階段，以下詳述三階段進行之事項：

1.   拍賣前準備：

在正式進入拍賣程序前，法院會先對該不動產進行簡單的調查，包含現況使用、房屋狀況、是否有其他負擔等等情形，因此在取得執行名義後，為凍結該不動產狀態，法院會囑託該地之地政事務所進行查封登記，並派員至現場查封。除了確定不動產狀態，為保障債權人權益，法院在查封後便會委託不動產估價師事務所進行鑑價，評定該不動產價值，估價結果雖然對法院無強制力，但多數在沒有爭議的情況下，鑑定價格會成為該不動產之底價。

2.   開始拍賣：

在完成事前準備及確認底價後，會正式公告進入拍賣程序，而拍賣過程依序又可以分為第一拍、第二拍、第三拍、公告應買、第四拍等四階段，個階段之間最大之差異莫過於底價之決定，於各拍之間會有八成之價差，也就是說每次流標後，下一輪拍賣的底價會是上一次拍賣底價的八成。在第三拍流標後會進入公告應買，值得注意的是此時就非彌封投標由高價者得標，而是能直接以第三拍底價購買，由先投遞應買狀者取得購買資格。

3.   得標或流標：

在順利得標後，得標者須在七天內繳清尾款，否則視同流標，得標者將損失保證金，因此在投標前要特別留意該不動產是否可以取得貸款，在繳清尾款後法院會發給「不動產權利移轉證書」，後續就可憑該證書至地政事務所辦理過戶。若該不動產最終流標，法院會撤回該物件的執行並核發債權憑證，債權人可憑該證隨時啟動新一輪拍賣，或是由債權銀行購入，由銀行自行拍賣成為銀拍屋。

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