一、都市更新概述：更新地區劃定與分類

都市更新是一項針對城市老舊或發展停滯地區進行重建的開發方式，旨在提升城市環境和生活品質。在推行都市更新之前，首要先確認擬重建範圍是否有劃定為「更新單元」之條件，如基地達一定規模、房屋老舊或有安全疑慮等要件，才能進行都更作業。其中，對於土地與建築物的價值評估，不動產估價師事務所可讓所有權人的權益在分配過程中獲得保障。屬於民間自行劃定的「自劃更新單元」，另有政府劃定的「公劃更新地區」，兩者皆可辦理都市更新事業，惟送件門檻略有不同，宜請留意。後續階段分為「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」，依法得自由選擇分別或併同辦理。

二、都市更新流程

(1)事業概要

擬定事業概要的首要目標是確認所有權人參與都市更新的意願。都更流程的第一步是透過透明的溝通，讓參與者充分了解計畫內容，並確保權益受到保障。首先，由一位或部分所有權人擬定「事業概要計畫書」，讓全部所有權人了解此案都市更新的初步構想，並確定「劃定更新範圍」。此外，須取得更新單元範圍內所有權人二分之一以上同意，以及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積二分之一以上同意，並且舉辦公聽會，同時需要知會鄰地所有權人，讓更新單元內各所有權人及周邊鄰地共同了解預定實施方式和進度。

(2)都市更新事業計畫

此階段進入都市更新案件的規劃細節，重點在於確保各環節的可行性，尤其是建築規劃、財務計畫內容。實施者需擬定「事業計畫書」，並舉辦公聽會，向所有權人說明相關細節，如容積獎勵項目、拆遷安置計畫等內容。「事業計畫同意書」的所有權人法定同意比例會根據劃定方式而有所不同：「迅行劃定」需超過50%的同意；「策略性、優先劃定」需超過75%的同意；而「自行劃定」則需超過80%的同意。各主管機關在收到「事業計畫同意書」後，須公開展覽30天，並邀請利害關係人、專家學者等參加公辦公聽會，提供意見表達的機會。

(3)權利變換計畫

此階段的主要任務是涉及地主之間權利價值分配，計算各所有權人在更新前的權利價值（包括土地、建物及他項權利等），並依據各所有權人的價值比例作為更新後土地和建物分配的依據。若某些所有權人不願參與權利變換，或因面積未達最小分配標準而無法分配，則會給予權利金，由於參與都市更新得享有容積獎勵及房地開發之聯合貢獻，故一般皆會鼓勵權利價值較低之地主合併選配，盡可能參與都市更新選屋。依據現行規定，更新前後的權利價值由實施者指定一家，另兩家則由市府都市更新專業估價者名單抽取，或與所有權人共同指定，共由三位不動產估價師進行評估。實施者也會列出「共同負擔」，包括重建工程費用、權利變換費用等，這些成本會在分配土地與建物前扣除。

在都市更新報核前，實施者擬定權利變換計畫資料，會舉辦公聽會向所有權人解釋細節，說明選屋原則並進行選戶作業，對於實際分配價值和應分配價值的差異進行多退少補(通常在權利價值正負10%內)。該計畫書在主管機關公開展覽30天後，經過公辦公聽會、權變小組、聽證會、審議會等審議程序，最終由地方主管機關批准實施權利變換。接下來便可申請建照及拆照，接續開始施工，待更新完成後提交成果備查，都市更新流程至此告一段落。

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