一、查封不動產後為何需要委託不動產估價師鑑價？鑑價結果有何用？

在不動產進入強制執行階段，第一步驟是進行查封並囑託地所進行限制登記，在事前作業完成後才會進一步將拍賣資料公開並開始拍賣程序，而公開資料之中重要資訊便是「底價」，依據《強制執行法》第80條規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」由此可知，為保障兩造之權益使拍賣標的能以合理價格拍定，所有欲進行強制執行之不動產，於拍賣前皆需先行估價程序，因此於實務上，法院經常委託民間不動產估價師事務所出具估價報告書，以利底價之設定，鑑定價格雖非強制規定為底價，但在兩造無爭議情況下，多數會倚賴專業以鑑定價格為底價。

對於參與拍賣程序的雙方來說，經驗豐富的不動產估價師事務所能提供公正的價值評估，確保交易的合理性和合法性。

二、估價師的估價報告書寫什麼？重點項目一次看！

欲了解估價報告書內容，可參考《不動產估價技術規則》第16條及各縣市地方法院之「不動產鑑定書須載明內容」中提到的各種項目，例如：勘估標的基本資料及權利標示、土地使用分區及建物利用情形、價格日期及勘查日期、價格種類、估價條件、估價目的、區域環境及市場供需行情分析、鑑定價值結論等等。價格的形成與決定是綜合考量多方面條件而來，以上種種項目，皆是不動產估價師在決定勘估標的價格時所考量之重要項目。

當需要進行房屋或土地拍賣時，不動產估價事務所能夠針對土地/房屋的價值提供完整且詳細的估價報告，透過專業的不動產估價服務，您可以獲得更準確的市場資訊。 

三、法拍常見類型與影響價格因素淺析

常見的法拍類型可以分為房地估價與土地估價在影響價格因素分析上，分為區域及個別因素兩個部分，區域因素之分析在不同類型的估價中較為相似、個別因素則有所差異；房地估價影響價格個別因素包含標的的屋齡、樓層別、建物型態、法定用途等條件；土地估價影響價格個別因素則多側重在標的的土地使用分區(容積、建蔽率)、地形地勢、臨路情形、面寬等等。

專業的不動產估價師能根據物件的特性和市場行情進行精確的評估，讓您在法拍過程中掌握清晰的價格依據。如果您對房子的價值或不動產的市場價格有疑問，歡迎諮詢專業的估價師事務所。

此外，勘估標的產權狀況也是一大關注重點，以持分產權不動產為例，台北市不動產估價師公會《第六號估價作業通則：共有不動產（持分產權不動產）》中提及，為衡平債權人之權益並考量無立即變現需求，在未來拍賣階段仍有變現折價的可能，故法院拍賣價值評估，有關持分產權之不動產，多以完整產權型態之假設條件下進行評估，有別於設定抵押權、交易買賣、法院訴訟等價值評估，後者皆會考量共有人對共有不動產之應有部分比例與人數多寡進行折減，可見估價條件影響價格形成甚多，估價師提醒大家須特別注意！

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