一、容積獎勵的定義與目的

容積獎勵是指在法定容積率、免計容積之外，額外給予的容積率。本制度是為了獎勵民間參與建設所提供的誘因，透過增加容積率解決土地開發不足、公共服務設施不夠的問題，並鼓勵民間設置相關必要性公共設施。容積獎勵可以有效提高公共設施的設置效率及數量，同時在建築設計、土地整合等方面，對城市發展產生正面影響。

在各類型的容積獎勵運用中，不動產估價師事務所都扮演著重要角色，獲取容積獎勵的土地將直接影響其開發與規畫，因此在土地價格上也會有所變化，此時就能借助不動產估價師提供的專業服務，協助評估容積獎勵對土地價格的影響，進而確保整體規劃的公平性與合理性。

二、 容積獎勵的種類 

當前針對容積獎勵的種類，可以分為下列幾種： 

開放空間型：《建築技術規則》第285條規定，留設開放空間之建物，經審查符合者，得增加樓地板面積。 

都市更新型：《都市更新建築容積獎勵辦法》中規範有關之獎勵，例如：社會福利設施或公益設施獎勵(§7)、綠建築獎勵(§10)、智慧建築獎勵(§11)、時程獎勵(§14)、規模獎勵(§15)。

聯合開發型：《大眾捷運系統土地開發辦法》第29條規定無償提供捷運設施所需空間及其應持分土地所有權者，其建築物樓地板面積與高度得依規定放寬。

都市計畫型：《都市計畫法臺灣省施行細則》第34-5條與《都市計畫法高雄市施行細則》第24-2條規範擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫，得依規定獲取獎勵容積、《都市計畫法新北市施行細則》第47條規定工業區更新立體化發展之相關容積獎勵。 不同類型容積獎勵有不同法源依據以及獎勵規範，詳細規範可查有關之法條。

在處理容積獎勵相關議題時，往往需要經驗豐富的不動產估價師進行深入的土地鑑價分析，尤其在當前於都市更新權利變換的部分，在《都市更新條例》第50條明訂權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地之權利價值，須由實施者委任三家以上估價業者查估，同法第57條也規定拆遷補償金額須委託專業估價者查估後評定之，由此可見估價師於整體都市更新中，扮演公正第三方的角色，以客觀的角度對價值進行評估，不僅確保實施者與權利變換關係人之間的利益分配，同時維持權利變換關係人間的權利平衡。

三、都市更新型容積獎勵的詳細規範

以最為常見的都市更新類型為例，當前針對都市更新容積獎勵又可以分為中央與地方之規定。

●中央獎勵：依據《都市更新建築容積獎勵辦法》給予容積獎勵

規範的項目包含：

原容積獎勵

社會福利設施或其他公益設施之容積獎勵

綠建築獎勵

智慧建築獎勵

無障礙環境獎勵

耐震建築設計獎勵

●地方規範：以臺北市為例，則是依據《臺北市都市更新建築容積獎勵辦法》

規範的項目包含：

建築規劃設計獎勵

新技術應用獎勵

促進都市更新獎勵

詳細獎勵額度與條件，可以參考有關之法律。

在規劃與執行都市更新專案的過程中，不同類型的都市更新容積獎勵在中央與地方之間有明顯差異，詳細規範與實際運用必須以所在地的條例為準，並透過不動產估價師專業的分析與評估來確認可行性及最高最有效利用，以確保專案效益的最大化。

延伸閱讀：

●何謂防災型都更？不動產估價師帶你看懂適用條件、同意比例、容積獎勵！

●都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑來解答！