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2024-11-12
何謂防災型都更？不動產估價師帶你看懂適用條件、同意比例、容積獎勵！
1. 何謂防災型都更？與一般都更之差異？
近期熱門話題為113年3月28日通過擬定「臺北市防災型都市更新細部計畫案」，究竟防災型都更是什麼呢?
都市更新是透過都市土地有計畫的再開發，達到復甦都市機能、改善居住環境、強化公共設施等目標，然一般都更常礙於產權複雜、戶數眾多、分配結果不盡理想等因素，導致更新事業推動困難、進度緩慢。
考量到老舊建築造成公共安全、環境衛生等面向問題日益擴大，為有效促成都市更新推動，針對符合特定條件之老舊房屋給予獎勵與補助，並放寬相關認定條件，提高誘因支持都市更新，同時能減少老舊建築之危害。
2.防災型都更適用條件、同意比例、申請期程有何限制？
以台北市為例，防災型都更適用條件包含基地面積達 1,000 平方公尺以上並經結構安全性評估 ID 係數小於 0.35 之建物(ID值是指危險建築物認定基準，為實際耐震能力除上法規耐震標準之比值，若ID值小於 0.35 即未達安全標準之 35%，當發生 6 級以上強烈地震時，建築物即有傾倒疑慮)，或於『建築物耐震設計規範』訂定發布前(民國63年2月15日)領有使用執照，在達到同意比例規定後，自計畫發布起 5 年內，由實施者檢附相關文件，即可提出申請。至於同意比例之規定應符合《都市更新條例第 37 條》規定，於不同區域有各自應達到同意比例，詳細可參考下表：
| 項目 | 規定內容（以台北市為例） | |
| 基地面積 | 1,000平方公尺以上 | |
| 建物條件 | 經結構安全性評估 ID 係數 < 0.35 | |
| 同意比例 | 迅行劃定更新地區 | 同意比例應達 50% |
| 公劃更新地區 | 同意比例應達 75% | |
| 自行劃定更新地區 | 同意比例應達 80% | |
| 申請期程 | 計畫發布起 5 年內 | |
在進行防災型都更的申請過程中，精確的估價與產權分析成為不可或缺的一環。專業的估價師事務所能夠協助評估建築物與土地的價值，並根據都更適用條件、結構安全性等因素提供專業建議，讓所有權人對於參與都更的利益與風險有更清晰的認識。
3.容積獎勵、經費補助、技術協助－以台北市、新北市為例
為加速老舊建築物重建，台北市與新北市針對防災型都市更新都有各自利多政策，以下比較兩者政策項目之獎勵差異：
| 項目 | 新北市 | 台北市 |
| 容積獎勵 | 給予原基準容積 50%，最高不得超過原容積 1.5 倍 | 新增危險建築物容積獎勵（原基準容積 30%）最高不得超過原容積 2 倍 |
| 經費補助 | 租金補助每月上限 4,500 元、評估及施工經費補助 | 協助弱勢戶辦理貸款給予利息補貼 |
| 稅務優惠 | 地價稅、房屋稅減免 （新建期間免地價稅，新建後兩年地價稅、房屋稅減半課徵，但首次移轉仍須繳納土地稅、契稅） | 地價稅、房屋稅減免 （新建期間免地價稅，新建後兩年地價稅、房屋稅減半課徵，同一般都更稅賦優惠） |
| 技術協助 | 協助媒合建經公司、銀行、營造廠 | -- |
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