都市更新牽涉到不同權利人的土地與建物價值，不動產估價師在都市更新案中擔任公正客觀第三人的角色，其首要任務即進行更新前、後的不動產價值評估，這是後續權利變換計畫中分配的關鍵依據。

保障各方權利：估價師的核心工作

都市更新案中的估價作業，不動產估價師是依照更新前的土地與建物條件，並掌握不動產市場的交易行情，進行個別條件差異的調整後，土地條件如形狀、面寬、容積率，建物如採光、樓層、棟距等，得出各所有權人在更新前的權利價值比例。

更新後總價值在扣掉建方的共同負擔成本後，剩餘的部分歸屬於地主，此時即依據估出的更新前權利價值比例為依據，進行選配。估價師評估地主方、建方的權利範圍，決定了各權利人能分回的坪數或補償金，是權利變換過程中相當關鍵的角色。

照顧不同選擇的權利人

都市更新往往牽涉多方權利人，地主間的期待也可能有所不同。此時估價師以客觀的立場，提供專業估價報告，可做為協調與解決爭議的基礎。倘若權利人不同意參與更新，估價師的更新前後價值評估可做為實施者應支付補償金額的依據，確保不參與更新的權利人也能被妥善受到保障。

不動產估價師在都市更新中的角色，遠超出單純的價值評估，除了負責協調與保障各方的權利，確保分配過程客觀、公平及合理，更是促進都市更新成功推進、居住品質提升的重要推手。

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