都市更新重建涉及權利價值分配議題，常見的執行方式主要有三類：權利變換、協議合建、自地自建。

「權利變換」

是由專業的第三方——不動產估價師來計算土地及合法房屋所有權人在都市更新單元中的房地價值，依據更新前各所有權人的權利價值比例來進行分配，並按前述比例扣除實施者依各地方政

府發布提列標準規定計算之共同負擔費用。

「協議合建」

則需多數所有權人同意(自劃地區達八成以上)，並由地主與建商協商，依據土地或房屋面積與協議分配比例進行分配，倘若無法獲得全數所有權人同意，亦可部分採權利變換方式進行分配。

「自地自建」

是由地主自行出資（所有地主同意共同出資或融資），更新後的房地全部回歸給地主。

透過不動產估價事務所的專業計算，能有效提升分配的透明度與信任感，減少爭議的產生。

在這三種方式中，「權利變換」是近年來最普遍的都市更新方式。以下是此制度的優點與缺點，供讀者參考。

●權利變換的優點：

1.  公正分配：分配比例由公正的不動產估價師根據更新前的各項因素進行客觀評估，由專業第三方依循法規及相關作業範本計算，確保分配相對公平，價格透明。

2.  政府保障：共同負擔的費用、估價結果皆須經政府審核，對地主而言更有保障。

3.  門檻較低：同意比例較其他方式低，權利變換屬於多數決機制。迅行劃定只需50%的土地所有權人同意即可啟動，公劃地區為75%，自劃地區為80%，門檻清晰且透明。

4.  稅捐優惠：享有移轉稅(土地增值稅、契稅)及持有稅(地價稅、房屋稅)之稅捐減免等獎勵政策。

●權利變換的缺點：

1.  彈性不足：房地價值完全由不動產估價師決定，實施者與地主間協商的彈性空間有限。

2.  不確定性：權利變換需經多次會議審查及修改，核定前評估數值皆尚未定案。

3.  審查時間冗長：由於需要政府審查，流程可能耗費數月甚至數年，時間較為漫長。

不論是選擇權利變換、協議合建，還是自地自建，都需要充分了解相關政策與操作流程，透過專業的不動產估價事務所協助，確保自身權益得到保障，更了解都更流程也能讓地主更有信心參與都市更新。

常見問題

1.  權利變換與協議合建有何不同呢？

l依據《都市更新條例》第三條第七款定義，權利變換是指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、

他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。施行權利變換只需取得大多數

權利人同意即可實施。

l協議合建則是地主與建設公司合作，屬於私約型態，因此在價值比率的分配上無任何規定，僅須雙方同意即可，也因此若要採用協議合建則需要取得所有權利人的同意才可實施。

2.「誰」能參加權利變換價值的分配呢？

l依據《都市更新權利變換實施辦法》第二條規定，所稱權利變換關係人，指依《都市更新條例》第六十條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人及耕地

三七五租約承租人。

3.  若有增建，增建價值使否可以計入權利價值中？

l依據現行規定增建無法算入權利價值，但增建部分若符合土地改良物處理原則，則可以依據《都市更新條例》第57條規定，補償其價值或建物之價值。

4.  房屋有重新裝潢，是否會增加權利變換前權利價值？

l都市更新是以拆除重建為目的，側重在評估更新單元內所有權人間權利變換價值之公平性，因此多以建物在法定用途及一般正常裝潢條件下進行評估，故裝潢因素就不宜列入權利變換價值

之計算

5.  估價者如何產生？估價結果又如何選擇呢？

l依據《都市更新條例》第50條規定，估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選

任之。

l權利變換的估價係經由權利變換小組及都市更新及爭議處理審議委員會等多次審查與檢討的結果，因此估價報告書都是經過嚴格檢視，實務上為了降低共同負擔比率，多數實施者會選定更

新前土地總價與更新後房地總價最高者為依據進行認定。

權利變換常見爭議

1.估價不公與權利價值認定爭議

2. 樓層與位置分配爭議

3. 參與與否的爭議（不同意戶/釘子戶問題）

4. 信任問題與資訊不對等

5. 法律與程序爭議

6. 實得權利與生活條件不一致

7. 特殊情形未妥善處理

延伸閱讀：

●什麼是參與權利變換分配? 若不願參與都更怎麼處理?