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房地新知
2024-11-26
什麼是參與權利變換分配? 若不願參與都更怎麼處理?
一、 都市更新權利變換，會如何分配更新後的不動產?
對於一般民眾而言，都市更新中的權利變換關係人包含土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人，不動產估價師依循「不動產估價技術規則」及權利變換估價作業範本等規定計算更新前權利價值比率，按比例分攤實施都市更新費用(共同負擔)，再分配更新後價值。在不動產估價的過程中，不動產估價師事務所通常會協助土地及建物所有權人進行專業的土地價值評估，提供精準的土地鑑價/房屋鑑價數據，確保分配結果的公平性。
權利價值分配計算時，必須由不動產估價師對更新範圍內的土地、建築物等不動產進行估價，評估更新前土地的總價值以及各參與者的個別土地價值，土地一般以素地價值為基礎，倘若有區分建物者，則須推估「基地權利價值」。各參與者的基地權利價值占更新範圍總價值的比例，被稱為「基地權利價值比例」。透過專業的估價事務所，參與者可以更清楚了解自己的土地估價和房屋的價值，進一步確保在都更流程中的權益。
在完成對更新後總價值的評估後，扣除共同負擔的部分，剩餘部分將根據各參與者的基地權利價值比例進行分配，最終確定各參與者可分得的權利價值。
二、 參與都市更新除了獲得更新後的不動產分配外，還能有哪些其他收益？
參與都市更新除了分配更新後的不動產外，還能獲得其他補償與優惠，例如地上物拆遷補償（現況建物折舊後成本價值，但須扣除拆除費用）以及租金補貼。參與者還可享有稅賦優惠，例如土地增值稅的記存，未來轉讓時繳納，並可能獲得其他稅務減免。
此外，若因都市更新導致租賃合約無法繼續，承租人也可獲得相應的租金補償；違章建築戶即原有增建面積則亦可獲得建物殘餘價值補償。這些補償與優惠旨在確保參與者在都市更新過程中權益得到充分保障。
三、 若不願參與都市更新呢？
根據《都市更新權利變換實施辦法》規定，若更新範圍內的地主不願參與權利變換分配，或因其基地權利價值過小，導致應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元而無法分配者，則可選擇以現金補償的方式處理，價格計算基礎為更新前合併後土地價值。在計算現金補償價格時，不動產估價事務所的專業協助不可或缺。他們會結合實際市場行情，確保補償價格的合理性與公正性。諮詢專業的估價師，能獲得更具體的建議與解釋，保障權益。延伸閱讀：
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