都市更新可以分為重建、整建及維護三種方法，其中重建是能將更新效益創造最大化之方式，而重建方式又可以區分為權利變換及協議合建，又以權利變換為目前最主要的方法。

權利變換是什麼?

權利變換是指將原有土地與建物的價值，透過專業不動產估價師評估權利變換關係人之權利價值比率並計算合理共同負擔比例後，將更新前價值轉換為更新後總銷售金額，並提供

公平合理的分配依據。

權利變換是由誰負擔費用?

透過權利變換的方式，在房價較高地區的原地主不需投入資金，而是由實施者負擔，且原地主可以依據更新前的權利價值比率分配更新後房地，對於無法負擔高額重建費用的地主

而言，權利變換具有高度的吸引力；實施者則可以透過整合土地、申請容積獎勵及資本投入的方式，創造較高的更新後價值，並透過共同負擔的提列賺取合理利潤；對於政府方面

可以透過都市更新，改善老舊建物、提升市容並增強都市防災能力，還能帶動地方經濟與稅收成長。

權利變換的好處?

   權利變換是透過地主、實施者、政府等三方的投入，進而創造多贏的制度，不僅能讓原地主保有資產並提升生活環境，同時也讓實施者與政府各自達成發展與政策目標，權利變換

   制度在不動產估價師協助提供合理、公正的分配依據情況下，達到共創多贏、都市再生的重要方法。

常見問題

1.  權利變換與協議合建有何不同呢？

l依據《都市更新條例》第三條第七款定義，權利變換是指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、

他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。施行權利變換只需取得大多數

權利人同意即可實施。

l協議合建則是地主與建設公司合作，屬於私約型態，因此在價值比率的分配上無任何規定，僅須雙方同意即可，也因此若要採用協議合建則需要取得所有權利人的同意才可實施。

2.「誰」能參加權利變換價值的分配呢？

l依據《都市更新權利變換實施辦法》第二條規定，所稱權利變換關係人，指依《都市更新條例》第六十條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人及耕地

三七五租約承租人。

3.  若有增建，增建價值使否可以計入權利價值中？

l依據現行規定增建無法算入權利價值，但增建部分若符合土地改良物處理原則，則可以依據《都市更新條例》第57條規定，補償其價值或建物之價值。

4.  房屋有重新裝潢，是否會增加權利變換前權利價值？

l都市更新是以拆除重建為目的，側重在評估更新單元內所有權人間權利變換價值之公平性，因此多以建物在法定用途及一般正常裝潢條件下進行評估，故裝潢因素就不宜列入權利變換價值

之計算

5.  估價者如何產生？估價結果又如何選擇呢？

l依據《都市更新條例》第50條規定，估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選

任之。

l權利變換的估價係經由權利變換小組及都市更新及爭議處理審議委員會等多次審查與檢討的結果，因此估價報告書都是經過嚴格檢視，實務上為了降低共同負擔比率，多數實施者會選定更

新前土地總價與更新後房地總價最高者為依據進行認定。

權利變換常見爭議

1.估價不公與權利價值認定爭議

2. 樓層與位置分配爭議

3. 參與與否的爭議（不同意戶/釘子戶問題）

4. 信任問題與資訊不對等

5. 法律與程序爭議

6. 實得權利與生活條件不一致

7. 特殊情形未妥善處理

延伸閱讀：

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都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析

何謂都更權利變換

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